购物中心业主比以往更具选择性，在看房客时必须考虑零售技术

在冠状病毒大流行之前很久，购物中心的业主开始着重于重新构想其物业以在未来十年及以后的时间保持活力的方式。正如仲量联行美洲零售业务总裁兼首席执行官格雷格·马洛尼（Greg Maloney）以及《福布斯》（Forbes.com）贡献者所写的一篇精彩文章所概述的那样，这涉及在短期考虑因素（如入住率）与长期利益之间取得平衡。

购物行为正在迅速改变。大流行立即使电子商务渗透率提高了4到6年，这意味着2025年的消费者就在今天。业主需要比计划更早地实施他们的转型计划。

这个难题的主要部分是租户组合。从宏观上看，由于混合用途开发项目（人们可以在这里购物，工作，娱乐和睡眠）继续受到欢迎，因此中心零售面积的百分比可能会大大降低。从微观上看，如果将更少的空间用于零售，那么业主可以（并且应该）对他们希望在中心的零售商有更多的选择。例如，如果购物中心需要将专业服装零售商的名册减少一半，那么最需要的是哪一家？

租户的吸引力将取决于几个因素。一是其品牌的受欢迎程度。它是常年的最爱，还是先驱者，还是最美好的时光明显落后的人？另一个是资产负债表的实力和现金的获取。第三个因素是其全渠道功能的范围和复杂程度。他们已经“运行并收集”（也称为BOPIS）已有多少年了？他们提供当天交货多长时间了？也有其他考虑。

这是事情变得有趣的地方。还有另一个因素-一个没人在考虑的因素-也值得认真关注。零售商是否在其商店中使用RFID？那些做的人比不做的人更有价值。

如先前文章所述，RFID可提高库存准确性。它还以其他方式提高了零售商的店内和电子商务功能。没有什么新的。Target，Lululemon和Zara都在几年前进行了这些升级。首先要销售服装和时尚配饰的零售商，因为这些是最快扎根的产品类别。

从这里到那里

尽管房东与房客之间的公共冲突和诉讼增加了，但我们也看到了前所未有的合作。桌子的两边都有各种各样的讨价还价筹码。

许多零售商希望以延期或完全免除过去的租金义务以及减少未来义务的形式减轻租金。他们还希望经常减少商店的规模。尽管破产并不是万能的灵丹妙药，但对于许多零售商而言，它仍然为实现这些目标提供了一条可行的途径。

传统上，业主重视长期租赁承诺带来的确定性。但是事情并不总是像看起来那样。有时候，即使零售商没有违约，也可以为房东的利益服务，以期提前几年终止租赁。

好像水域还不够浑浊，业主正在考虑对某些租户进行股权投资，例如收购Forever 21和Aeropostale。尽管将这些视为救助计划很诱人，但这也可能是一项精明的投资。

底线

购物中心的业主有自己的抵押贷款需要关注。将租户从义务中解脱出来的任何决定肯定不会掉以轻心。但是，鉴于这些租户中许多人的财务状况不稳定，尤其是那些遭受重创，服装和配饰等高度自由裁量权类别的租户，房东可能需要比他们希望的更快地做出大胆的决定。

在确定行动方案之前，他们应该考虑租户是否已使用RFID对商店的车队进行了现代化改造。