在对抵押贷款进行再融资之前，请先询问以下基本问题

很大程度上归功于在冠状病毒大流行期间保持了房地产市场的活跃，抵押贷款利率最近已跌至历史低位。虽然房地美（Freddie Mac）的周平均汇率昨天将其30年固定利率固定在3.13％，但一些购房者已经看到利率低于3％，较两年前的大幅徘徊在接近5％的水平。

不仅是家庭购物者在利用借来的廉价资金。房主也通过抵押贷款再融资。按揭银行家协会的再融资指数的最新数据比一年前增长76％。该贸易组织预计，今年的再融资发起额将增至13.5亿美元，达到2012年以来的最高水平。

美联储承诺保持低利率（接近0％）并继续购买抵押贷款支持证券，以帮助经济回落Covid-19急剧下滑的趋势，促成了这种有利的融资环境。

但是，在房主急于为其抵押贷款再融资之前，需要考虑一些基本问题。Alliant Credit Union住宅贷款副总裁Jerry Anderson帮助阐明了一些基本面。

抵押持有人何时应再融资？
“您的具体情况可能与我的情况截然不同，但现在每个人确实都有机会，”安德森说。

一般而言，房主在这样做时应考虑为抵押贷款再融资，这将降低其每月支出，缩短其贷款寿命或允许他们从自己的住所“提取”现金（或股本）。

安德森说，虽然利率处于历史最低水平，但再融资所提供的储蓄（而非利率）应该会推动房主的决定。

“没人能说，'哦，我希望我的税率为3％，或者我希望税率为4％，'”安德森说。“他们走了，'哦，我希望我的钱能少些。' 因此，这实际上取决于我的付款可以减少多少。”

例如，如果将五年前开始的40万美元，为期30年的固定利率抵押贷款的利率从3.8％降低至3.5％，该抵押贷款在5年前启动，则每月可以节省250美元。然而，保持相同的术语，有效地重新启动时钟，将意味着总体上支付更多的利息。

安德森说：“另一方面，将会是对付款感到满意的人，并且想要加快还贷的速度，在这种情况下，他们可以缩短任期。”

但这有时可能还会产生更高的每月付款额。

借用房主通过现金再融资积累的积蓄，是重组住房贷款的另一个原因。但是，在这种情况下，房主通常也有其他选择，例如房屋净值贷款。不同于现金抵押再融资可以延长第一留置权的寿命，后者是针对房屋净值的第二笔贷款。

好消息是，由于房价保持稳定，即使在当前的经济低迷时期，房屋净值仍在增长。坏消息是，一些贷方收紧了对现金返还再融资的要求，这通常成本更高。

鉴于流行病，贷方需要房主提供哪些文件进行再融资？
贷方要求的典型文件-认为就业记录和第三方财产评估-由于大流行没有改变。不过，新颖之处在于，放款人对收入的审查更为严格，因为数百万的美国人由于冠状病毒而永久或暂时失业，而且四个月后，公司继续宣布裁员。

安德森说：“有些贷方并没有要求在关闭之前的30到10天内验证工作，而是要求在关闭之前的三天之内验证工作。” “如果有任何形式的减少工时，裁员或休假，贷方显然想抓住这一点，只是为了确保借款人可以继续还款。”

抵押贷款的费用和成本是多少？
为抵押贷款再融资可能是一项昂贵的工作，可能使成千上万的费用和成本上升。

“在利率和费用之间总是要取舍，”安德森说。“如果您想要绝对最低的利率，那么您将不得不支付一定的费用。”

虽然评估，贷款人的产权保险等第三方费用需要自费支付，但贷款的发起和结算费用通常可以计入贷款。

费用是否折入贷款，费用可能会改变房主对再融资贷款的计算，尤其是当他们需要花费数年时间才能通过减少每月还款额来收回时。

“如果我需要一年的时间来收回我的费用，那么再融资就非常容易了，”安德森说。“如果要花两三年的时间来收取您的费用，那么您必须考虑一下，然后说：'好吧，我真的可以在收支平衡前两到三年付清这些费用吗？” 答案可能是肯定的。”

抵押忍行为如何影响再融资？
为了对房屋贷款进行再融资，借款人需要保持当前付款状态。这意味着他们在退出宽容后必须连续三次付款。

“可能是，一个人在三个月前忍受了六个月的宽容，从现在起可能要六个月才有资格再融资，”安德森说。

他补充说，提前放宽忍耐，涵盖任何跳过的支出的借款人，可能有资格更快地获得再融资，具体取决于贷款人的规定。