了解租赁损失计算

在查看多户家庭的损益表时，首先要查找的是名为“租赁损失”的行项目。尽管被广泛使用，但“租赁损失”概念常常引起混乱。这可能是违反直觉的，因为名称中包含“损失”一词，但此行项目的存在应被视为肯定。

什么是租赁亏损？

租赁损失是一个术语，用于描述单位的市场租金与每笔租赁的实际租金之间的差额。损失不是传统意义上的。相反，这是一笔账面上的损失，代表财产所有者因不向该单位收取市场租金而损失的金额。

租赁损失的计算仅是单位的市场租金减去实际租金。例如，如果给定单元的市场租金为每月$ 1,000，而实际租金为每月$ 900，则租赁损失为每月$ 100。此计算是在单个单位级别执行的，并汇总到出现在损益表中的行项目。对于拥有大量低于市场租金的单位的物业，其结果可能是一笔可观的数目。

为什么租赁损失很重要？

从两个不同的角度来看，租赁损失很重要：投资者正在考虑潜在的购买，而业主目前正在管理该物业。

从投资者的角度来看，经营报表中存在租赁亏损项目会立即提示存在增加租金的机会，这就是为什么它可以被视为积极的一面。通常，租赁损失是市场租金比实际租金上涨更快的结果，这表明市场表现强劲和/或管理效率低下。无论哪种方式，这都是一个机会，因为商业多户家庭房地产以现金流计价，而弥补租赁差额的损失可以迅速增加价值，并为投资者带来快速的成功。

从所有者的角度来看，损失到租赁可以成为衡量物业经理对周围市场关注度不足的主要指标。由于未能提高租金以与大盘保持同步，物业经理实际上是在为业主付出租金本来的钱，这些钱本来可以得到但却“以较低的价格”损失了。

租赁损失：一个例子

为了说明租赁损失概念的重要性及其对价格的潜在影响，请考虑以下示例。假设一个有150个单位的公寓大楼的平均月租金为900美元。整个物业的年租金为：

$ 900 x 150 = $ 135,00 x 12 = $ 1,620,000年租金。

现在，假设物业经理对类似物业进行了一次市场调查，并得出市场租金为每单位每月$ 1,000的结论。在这种情况下，该物业的年收入应为：

$ 1,000 x 150 = $ 150,000 x 12 = $ 1,800,000年租金。

这两个数字之间的差额为180,000美元，是租赁损失。

继续该示例，假设该物业的年度支出为100万美元。这意味着，弥补租赁损失的缺口（每月将所有单元的租金提高100美元）将导致净营业收入从62万美元增加到80万美元。

最后，这就是影响很大的地方，假设此房产的市值率为6％。NOI的增加意味着房地产价值从1,030万美元增加到1,330万美元，仅仅是弥补了亏损到租赁差额！对于业主及其投资者而言，这是一个巨大的胜利。

租金上涨的风险

我选择上面的示例来说明以下观点：将租金提高到市场价格可能会对房地产价值产生巨大影响。但是实际上，这并不总是那么容易。有两个挑战：

1.不能一次全部完成。每次续约时，必须逐个单位进行，这意味着整个过程可能需要一年的时间。在快速增长的市场中，市场租金一直在变化，并且可能很难达到目标。

2.提高租金还增加了现有租户将决定他们不愿意支付更高价格并腾出单位的风险。根据释放设备的时间长短，这可能会导致短期负面影响，因为该设备未产生任何收入。但是，一旦单位出租，这将是长期的积极影响。

摘要

租赁损失是一种商业房地产概念，代表给定财产的实际租赁费率与同一财产的当前市场价之间的差额。它显示在财产的损益表中，可能表明市场表现强劲和/或管理效率低下。

无论哪种方式，您都可以将租赁损失视为正数，因为弥合差距可以使净营业收入的增长带来相对较快的获利，从而导致财产价值的增加。