老年公寓的政策扶持与市场需求

文章 (80) 2022-01-17 12:08:34

老年公寓的政策扶持与市场需求
老年公寓于20世纪70年代从北欧国兴起,90年代,在美国的一些城市已发展成为一个新的产业。近年来,北京、天津、大连等大城市已先后建成了一批规模较大的老年公寓,西安虽然也有试点,但规模不大,无不能适应市场需求。
中国老龄协会张文范会长在1998年召开的全国首次老年公寓研讨会上,对老年公寓作了如下的表述:“老年公寓是指既体现老年人居家养老,又能受到社会化服务的新型老年住宅,属于机构养老的大范畴”。这就是说:老年公寓既不同于传统的居家养老,又不同于一般的机构养老。传统的居家养老,老年家庭分散居住在原有的房屋中,很难受到社会化服务;一般机构养老是使老年人集体居住,统一管理,缺少家庭生活的氛围,因而生活能自理的老年夫妇不愿接受。
西安市房产经济学会从1999年6月起,对老年公寓的市场需求连续作过2次调研,最近一次入户调查和发函调查获得的数据是:选择入住老年公寓养老的,占被调查者总人数1.9%(入户调查样本为1.5%,发表调查样本为2.2%,取两者平均值),这个比例虽然不同,但即使按比推算,全市老年公寓的市场需求量就已经很大了。2000年未,全市户籍人口中60岁以上的老人已达24.75万人,按上述比例,希望入住老年公寓的人数为44726人,再按2人一套,每套建筑面积45平方米计算,总需求量为22000多套,建筑面积达100万平方米。
通过对调查汇总资料的分析,还发现选择传统居家养老的原因中,无力支付入住老年公寓或机构养老费用的占13.1%,另有1.3%的老人则因怕入住老年公寓或养老院“被别人说子女不孝顺”。由此可见,选择入住老年公寓养老的比例偏低,显然是受经济条件限制和传统思想束缚所致。再作进一步的分析,不同的组群选择入住老年公寓的比例明显不同,文化程度在大专以上、具有中级以上职务或职称、月固定收入在1251元以上的组群,选择入住老年公寓的比例远比样本总体平均数高。在我们召开的几次老年座谈会上,生活能自理、配偶健在、经济较宽裕又希望与同层次的人为邻的老人,都认为“老年公寓是理想的颐养天年之所”。《西安老年报》为配合本课题调研而开展的以“营造理想的养老居住环境”为题征文,绝大多数的来稿谈的是老年公寓建设问题。市文化、广电系统200多位离休干部中,就有20多位殷切期望老年公寓能早日上市,有人提出可用现有的成套独用住宅置换老年公寓,也有人表示只要政府给优惠政策,房地产开发商愿意微利经营,他们就愿集资参建。因此,我们认为制定至2010年老年公寓发展规划,入住人数取老年人口数3%的比例为宜。这样,到2010年,西安市老年公寓市场需求总量将达到187万多平方米。
西安老年公寓市场现状
西安是我国最早进入人口老龄的城市之一,老龄事业的许多方面在全国是名列前茅的。1990年开办的西安首家职工公寓棗浦东老年公寓,被列为全国首批老年公寓之一,特别是1997年制定老年保障体系以来,机构养老设施的建设取得了长足的进展,目前,全市养老院和老年公寓的床位数已达2万多张,相当于现有老年人口数的1%。但总的来说,老年设施的增长仍跟不上老年人口的增长,经济发达国家,入住养老院和老年公寓的老人约占老年人口数的4%~5%,本市现有的设施与此还有很大的差距。
此外,经济发达国家的老年公寓出现于机构养老设施已充分发展之后,所以,老年公寓与养老院的功能定位和经营管理模式 分得很清楚,而本市的老年公寓与养老院是同步发展的,因此,两者交叉混淆。有的市区民政部门办的养老院包含了老年公寓功能;而一些企事业单位办的老年公寓与养老院没有什么区别。到目前为止,本市名实相副的老年公寓屈指可数,其中有的因定位偏高而入住率很低,适销对路的中档老年公寓却“踏破铁鞋无觅处”。
老年公寓建设需要政策扶持
住房保障是老年保障体系的重要组成部分。大力发展适合老人家庭居住的老年公寓,使一部分具有支付能力的老人入住老年公寓,不仅可以减轻传统居家养老的一般机构养老所需住房的压力,而且还可把市中心区内现在由老年人住用的成套独用住宅置换出来,使之得到优化配置。随着老年公寓的发展,还可形成一个为老人服务的产业,增加就业机会,既可完善老年保障体系,又可引发新的商机。参考本课题研究的房地产开发商(供方)的和意愿入住老年公寓的代表(需方)对于发展老年公寓的积极性都很高,但因政府能给予的优惠政策尚不明确,供需双方都尚在犹豫观望中,原拟试占的项目迟迟不能启动。在2001年3月27日课题召开的“老年公寓配套政策研讨会”上,应邀到会的有关部门领导、老龄问题专家、学者的发言一致呼吁:对由房地产开发商微利经营的老年公寓应视同为非盈利单位,给予相关的优惠政策。具体地说,在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费、市政配套费用其他可减免的税费;在经营过程中,除免征营业税外、水、电、煤气(天然气)应执行民用收费标准。此外,不应动员金融、保险业为发展老年公寓在筹资、融资方面多作贡献,如建立老年公寓专项存款、组织老年集资合作建设与经营老年公寓等。《西安老年报》以“营造理想的养老居住环境”为题开展的征文,有一篇应征稿的标准是:《政策到位,老年公寓则兴》,真正说到了点子上

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